空き家を『放置するリスク』と『解体で得られるメリット』

放置した空き家はトラブルの原因！

住宅を相続された方やこれから住宅を相続する予定のある方の中には

「とりあえず使い道はないけど、せっかくなので空き家として持っておこう」

と思われる方が多いのではないでしょうか。

しかし、残念ながら空き家を相続して放置しておくことにメリットはほぼありません。

空き家を放置するリスクへの対策のひとつに「空き家を解体する」というのがあります。

空き家を解体することでリスクを回避するだけでなく、土地を活用することができるなどのメリットに繋がります。

「空き家のリスク」にピンとこない方、ここから課題を挙げていきます。

「解体するメリット」がよく分からないという方、メリットについて記事の後半で解説します。

是非、最後までお読みください。

空き家の何が問題なの？

空き家が増えていることが大きな問題としてニュースで取り上げられるようになりました。

空き家の数は20年前と比較して約2倍になっているという統計があります。

国は大きな問題と捉えており、その対策として2023年4月27日に「相続土地国庫帰属制度」がスタートしました。

また2024年4月1日からは「相続登記の義務化」がスタートします。

しかし、そもそもなぜ空き家が増えることは問題なのでしょうか？

景観が悪くなるなどご近所や自治体にとってのデメリットもあります。

ですが、ここでは所有者の視点で『空き家を放置するリスク』と『解体することで得られるメリット』を見ていきましょう。

空き家を放置するリスク

冒頭にもお伝えしましたが、空き家を所有しておくメリットはほぼありません。

逆に、放置している間は無駄な出費が続き、場合によっては重大なリスクに繋がります。

維持費や固定資産税などの経済的負担

誰も住んでいない空き家だとしても維持費は必要です。

例えば、お隣の土地に伸びてしまった植木の剪定や草刈りが定期的に必要です。

所有者の方が空き家の近所に住んでいればご自分での対処が可能ではあります。

（重労働ですが。。。）

もし草刈りを業者に依頼しようとした場合、地域によって相場は異なりますが、シルバー人材センターのような格安で対応してくれるところで1回8,000円くらいです。

ただし、申請してから対応してもらえるまで時間が掛かる場合が多く、刈った草の処分はしてくれないところもあるようなので依頼する際はよくご確認ください。

便利屋さんのようなところに依頼する場合は処分費まで含めて最低でも20,000円くらいになります。

草刈りは1年に1回では済みません。

もし年に3回依頼したとしたら最低でも24,000円～60,000円の出費になります。

また、台風などの災害やイタズラで窓が割れたり、雨どいが壊れたりした場合に修繕しなければいけません。

雨どいが壊れた場合、部分的な修理の場合で30,000～50，000円、

雨どい全体を交換しないといけない場合は20万～40万円くらいが相場です。

災害に遭遇しなかったとしても、住宅は人が住まなくなるとビックリするくらい状態が悪くなります。

最低でも2週間に1回くらいは換気をした方がいいのですが、近くに住んでいない場合は難しいと思います。

水道は使っていない期間が長くなると配管が痛んで使えなくなってしまいます。

放置することで雑草とツタが伸びて幽霊屋敷のようになってしまいます。

そうすると外壁が痛んでボロボロになり、壁が崩れたり、瓦が落ちてしまったりします。

屋根や外壁が痛むと雨漏りや壁に水がしみてしまいます。

湿気が多くなることでシロアリが湧いてしまったりもします。

空き家は住もうと思ってもそのままでは住めず、解体をしないと売ることもできなくなってしまいます。

更に、空き家を所有している間は固定資産税がずっと発生します。

「土地に住宅が立っていると税金が抑えられる」というルールがあるので節税できている気がしますが、抑えられているとしても使っていない土地の税金をずっと納め続けなければいけません。

更に、もし危険な空き家（特定空家）に指定されてしまうと、住宅減税が適応外となり本来の課税に戻るため、固定資産税が最大で従来の6倍となります。

（特定空家とは何なのかについては、後述します。）

近隣住民に迷惑がかかる

空き家を放置しておくことで次のようなトラブルが起きる可能性があります。

・植木がお隣の敷地に伸びてしまう

・害虫や害獣が住み着く

・不法投棄や不法占拠などのトラブル

・火災・放火の懸念

実際に建物に住んでいれば気付くことができますが、空き家の場合は起きてしまってから気付くことがほとんどです。

トラブルが敷地内で収まればまだ良いです。

近隣にご迷惑をおかけしてしまった場合は補償や損害賠償が必要になるでしょう。

建物の半壊・倒壊、空き家の設備が原因の火災による損害賠償

最大のリスクは空き家が原因で近隣の建物に損害を与えてしまう可能性です。

まず火災です。

放火や自然発火など、所有者に過失がない場合は所有者が責任を問われない場合があります。

ただし、設備の老朽化が原因で火災が発生した場合など、所有者に重大な過失がある場合は責任を問われることが失火責任法（民法709条の特則）に明記されています。

次に建物の倒壊です。

長い間、使っていなかった道具を使おうと思ったら、プラスチックの部分がボロボロで使えなかったという経験はありませんか？

建物も同じです。

誰も使用していない建物は老朽化が進みます。

誰も使用していないのでどこかが壊れてもなかなか気づくことができません。

小さな破損が積み重なって、建物の半壊や倒壊に繋がります。

建物を適切に管理しなかったことが原因で倒壊が起きてしまった場合、所有者が補償をしなければいけないことが民法717条に明記されています。

火災、倒壊などで損害賠償をしなければならない場合、賠償額は数千万円から数億円になってしまうことがあります。

特定空家に認定されてしまう

「そのまま放置すれば近隣の生活環境に影響や損害を与えそうな状態」

で空き家を放置していると「特定空家」に指定され、改善の勧告をされてしまいます。

（空家等対策の推進に関する特別措置法）

「特定空家」に指定されて改善を勧告された場合、住宅減税が適応外となり本来の課税に戻るため、固定資産税が最大で従来の6倍となります。

勧告後、所有者が対処しない場合、自治体が改善の命令をします。

命令は勧告よりも重く、対処しないと50万円以下の罰金が科されます。

空き家を解体するメリット

それでは、空き家を放置せず、解体するとどんなメリットがあるのでしょうか？

空き家の管理にかかる手間や費用が減る

空き家を所有していると、災害や劣化による修繕など、使っていないのに様々な維持費が必要になります。

何か問題が起きていないか、定期的に訪問して確認する必要もあります。

空き家を解体してしまえば、設備の修繕に掛かる費用はゼロなります。

また、訪問時にする確認の手間を減らすことができるでしょう。

（土地は残っているので、草刈りは必要になりますが。。。）

空き家の老朽化や倒壊による近隣への被害を防ぐことができる

解体して建物が無くなると、老朽化した設備が近隣の建物へ損害を与える可能性が非常に低くなります。

また、建物が無くなれば、所有者が責任を問われるような火災が起きる可能性も非常に低くなります。

設備や火災が原因で近隣に損害を与える可能性が非常に低くなるので、数千万円～数億円と言われる損害賠償に対する不安が無くなります。

土地活用や建て替えなどの選択肢が広がる

建物を解体して更地にしてしまえば、土地活用の可能性が広がります。

例えば、土地の転売がしやすくなるでしょう。

また、何か別の建物を立てて、資産として活用することができるかもしれません。

活用が難しい土地の場合、「相続土地国庫帰属制度」を使って国に寄付することが可能です。

この制度を利用するための条件に更地であることが含まれているので、制度を活用したい場合は空き家の解体は必要な条件のひとつです。

（他にも条件があるので、詳しくは専門家にご相談ください）

空き家はなるべく早く解体したほうがいい

『相続した資産はなるべく価値を減らさずに上手く活用したい』

誰もが思うことですが、活用予定のない空き家は持っているだけでたくさんのリスクがあります。

反面、専門家にご相談いただければ色々な可能性をご提案することが可能です。

・建物を残したままで土地を転売できる可能性の検討

・更地にした後の活用方法のご提案

・土地を国に引き渡すことによるメリットの検討

活用予定のない空き家は、今すぐ対策することでリスクを減らすことができます。

空き家を所有している方、

これから土地を相続する予定がある方、

専門家がご相談に乗りますので、すぐにお問い合わせください。